Un outil de gestion de patrimoine : le démembrement de propriété – Part 2

Lors de notre dernier article portant sur la gestion de patrimoine, nous vous avions présenté le démembrement comme un des moyens pour transmettre votre patrimoine de manière optimisée.

 

Jean-François CHABERT - démembrement patrimoine part 2Vous avez pris connaissance de ce qu’était un démembrement dans un premier temps. Aujourd’hui, Jean-François CHABERT, Expert-comptable, vous expliquera à travers cet article, la manière de l’évaluer. Et oui connaître la valeur d’un démembrement est utile dans certaines situations, vous verrez !

Pour rappel, vous pouvez retrouver le premier article sur le démembrement en cliquant sur ce lien.

 

LES VALEURS

 

Que vaut un patrimoine démembré ?

 

Jean-François CHABERT : Partons d’un principe facilement admissible que la somme de l’usufruit (US) et  la nue-propriété (NP) d’un bien soit égale à sa valeur en pleine propriété (PP), ce que l’on peut poser par l’équation : PP = NP + US.

Compte tenu de l’importance de l’enjeu de cette valorisation, le législateur est intervenu pour codifier, au moins pour la base des droits de donation et de succession, la valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit.

 

On appelle cette méthode la valorisation fiscale.

 

En quoi consiste cette méthode de valorisation fiscale ?

 

Jean-François CHABERT : Dans son premier alinéa, l’article 669 du Code général des impôts dispose : « Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après : »

 

 

 

Age de l’usufruitier Valeur de
l’Usufruit
Valeur de
la nue-propriété
Moins de
21 ans révolus 90 10
31 ans révolus 80 20
41 ans révolus 70 30
51 ans révolus 60 40
61 ans révolus 50 50
71 ans révolus 40 60
81 ans révolus 30 70
91 ans révolus 20 80
Plus de 91 ans révolus 10 90

 

En ce qui concerne la valorisation de l’usufruit temporaire, le calcul est prévu par le deuxième alinéa du même article : « l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. »

 

Cette méthode est d’une extrême simplicité d’utilisation. Toutefois, elle a trois défauts :

 

  • Le barème est établi par décennie ! Qui peut contester pourtant que l’espérance de vie est plus importante à 40 ans et trois mois qu’à 49 ans !
  • Le barème ne distingue pas les sexes ! Or, là encore, nul ne peut contester que les femmes ont une espérance de vie supérieure à celle des hommes (généralement de l’ordre de cinq à huit ans) !
  • En matière d’usufruit temporaire, ce barème retient exactement la même valeur pour un usufruit de 11 ans et un usufruit de 19 ans ! On comprend aisément que chacun préfère toucher un loyer pendant 9 ans au lieu d’un an. Chacun aura compris que, sur un strict plan économique, l’utilisation de ce barème est un non-sens !

 

Cependant, rappelons que ce barème n’est utilisé de façon obligatoire que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux notamment dans le cadre des donations. Autrement dit, le calcul respectif des droits pour toute autre raison que l’assiette des droits d’enregistrement doit se faire selon la valeur économique.

 

Qu’est ce que la valorisation économique ?

 

Jean-François CHABERT : Pour calculer la valeur économique de l’usufruit d’un bien, il convient de se référer à la nature de son droit.

 

Concernant la situation de l’usufruitier, nous savons qu’il va recevoir des revenus pendant une durée déterminée, mais qu’à l’issue du démembrement il ne possédera plus rien.

Concernant la durée de perception des revenus, elle est fixée soit dans la stipulation d’usufruit, soit en termes de viager et par conséquent parfaitement liée à son espérance de vie.

 

Ainsi, lorsque l’on est en possession :

 

  • De la durée prévue de l’usufruit ou de l’espérance de vie de l’usufruitier,
  • Des revenus nets générés par le bien. Il peut s’agir de loyers, mais aussi d’intérêts, de dividendes, de coupons, etc.
  • D’un taux d’actualisation correspondant au rendement attendu en tenant compte du niveau de risque. Sans entrer ici dans un débat qui peut être éminemment technique, il s’agit, le plus souvent, du taux de rendement du bien obtenu en comparant le rendement (par exemple le loyer) par rapport à la valeur globale du bien (par exemple le prix d’acquisition de l’immeuble).

 

Le calcul de la valeur de l’usufruit revient à une simple actualisation de flux de revenus futurs, aujourd’hui unanimement reconnue par l’ensemble des conseils et par l’administration fiscale.

Cela se traduit par la formule financière suivante :

 

V = R1/ (1+i) 1+ R2 / (1+i) 2+ R3 / (1+i) 3+ R2 / (1+i) 2+ R4 / (1+i) 4+ Rn / (1+i) n

 

Où la valeur de l’usufruit V est égale à la somme actualisée (i) de ses flux de revenus (R) sur une période fixée soit par la durée de l’usufruit soit par l’espérance de vie de l’usufruitier (1 à n).

 

 Un exemple simple nous permet de fixer le principe :

Soit un immeuble d’une valeur de 300 000 € qui rapporte un loyer net annuel de 12 000  €.

On envisage de céder l’usufruit de cet immeuble pour une durée indiquée (ici en nombre de mois), variant de 8 à 18 ans.

 

 

Valeur du bien 300 000
Rendement annuel 12 000
Taux de rendement 4 %
Nombre mois Valeur économique de l’usufruit Valeur de l’usufruit d’après le barème fiscal
96 82 313 69 000
108 90 874 69 000
144 114 597 138 000
180 135 643 138 000
216 154 312 138 000

 

On voit ici clairement apparaître les discordances entre la valorisation économique et le barème fiscal. Cette discordance s’accentue à mesure que le taux d’actualisation s’écarte de celui de 4% initialement choisi par l’administration fiscale pour établir son barème.

 

Cette partie concernant la valorisation des droits démembrés est technique, et peut même vous paraître austère en raison des modes de calculs et des critères à prendre en compte. Notre métier est de vous accompagner et vous conseiller au mieux selon vos besoins. N’hésitez pas à contacter l’un des Experts du cabinet, afin qu’il vous aide à travers vos démarches de transmission. Il n’est jamais trop tôt pour penser à la transmission de votre patrimoine. Le temps est un allié précieux dans ce domaine.

Dans notre prochain article, Jean-François CHABERT traitera des avantages fiscaux liés au démembrement du droit de propriété.

 

Contactez nous au 04 94 69 37 02 ou par mail à bc@ballatore-chabert.com

>> Lisez le premier article de cette série en cliquant ici : le démembrement, un outil de transmission.

démembrement part 2