Un outil de gestion de patrimoine : le démembrement de propriété

Le démembrement est un mécanisme à la fois simple à comprendre et complexe à mettre en place.

Cette disposition du Code Civil a le mérite de répondre à certaines préoccupations de la plupart des détenteurs de patrimoine, notamment parce qu’il permet d’anticiper la transmission d’un patrimoine à un moindre coût fiscal en conservant toutefois la perception des revenus procurés par ce patrimoine.

 

Jean-François CHABERT - démembrement de propriété

 

Jean-François CHABERT, Expert Comptable, se propose de vous présenter et commenter cette technique patrimoniale en quatre épisodes :

  1. Les notions
  2. Les évaluations
  3. La fiscalité
  4. L’intérêt de la technique

 

 

 

PREMIÈRE PARTIE : LES NOTIONS

 

Le démembrement : qu’est ce que c’est ?

 

Jean-François CHABERT : L’article 544 du Code Civil définit le droit de propriété : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements. »

Le propriétaire se voit ainsi caractérisé par l’addition des droits de jouir lui-même du bien ainsi que d’en disposer (les latinistes parlent d’abusus).

Pour être complet, ajoutons que le droit de jouir lui-même peut se décomposer en deux parties, celui d’user du bien (d’usus) mais aussi celui d’en percevoir les revenus (fructus).

En bref : Droit de propriété (DP) = Abusus + Usus + Fructus.

Ce droit de propriété complet peut faire l’objet d’une séparation appelée un démembrement de propriété.

Il s’opère par la dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété. L’usufruitier dispose du droit d’usage et des fruits, le nu-propriétaire conserve, quant à lui, le droit de disposer du bien, tout en respectant évidemment les droits de l’usufruitier.

Prenons un exemple très simple, pour bien comprendre ces trois caractéristiques du droit de propriété s’agissant d’un immeuble.

L’usus correspond au droit d’occuper l’immeuble, d’y habiter.

Le fructus consiste à percevoir les loyers.

Quant à l’abusus, c’est la possibilité de percevoir le prix de cession de ce bien.

Habituellement,  l’usufruitier garde l’usus et le fructus.

Le Code Civil définit le droit de l’usufruitier dans son article 578 : « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. »

 

démembrement de propriétéLe démembrement est-il définitif ?

 

Jean-François CHABERT : Vous avez raison de poser cette question. C’est le Code Civil qui règle cette question. En effet, on ne peut imaginer un usufruit d’une durée indéfinie sans supprimer les droits du nu-propriétaire.

L’article 617 précise que l’usufruit s’éteint :

  • Par la mort de l’usufruitier ;
  • Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
  • Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire ;
  • Par le non usage du droit pendant trente ans ;
  • Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.

Certaines de ces notions sont très simples à comprendre.

L’usufruit qui s’éteint par la mort de l’usufruitier est sans doute la forme la plus connue de ce démembrement qu’on appelle plus communément un usufruit viager.

Cependant, une question vient à l’esprit pour le cas où l’usufruit serait accordé non pas à une personne physique mais à une société.

 

Est-ce possible ? Pour quelle durée ?

 


Jean-François CHABERT :
Oui, c’est possible, mais la durée est déterminée, en effet un usufruit viager conféré à une société viendrait vider de toute substance le droit du nu-propriétaire. Une société peut, en effet, ne jamais « disparaître ».

Aussi l’article 619 du Code Civil a prévu que l’usufruit, qui n’est pas accordé à des particulier ne dure que trente ans. » Trente ans est le délai maximum.

 

Que se passe-t-il si l’usufruit porte sur un bien qui « se consomme » ?

 

Jean-François CHABERT : Nous avons vu que privé de l’abusus, l’usufruitier n’a pas le droit de « consommer » la chose. Comment faire lorsque la chose porte sur un bien dont on ne peut faire usage sans le consommer, par exemple l’argent ?

On parle de quasi usufruit, terme qui n’existe pas en tant que  tel dans le Code Civil mais dont la définition est cependant issue de l’article 587 : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

Par exemple, la combinaison du démembrement et des clauses bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie peut s’avérer être une source importante d’optimisation. Toutefois cette technique nécessite beaucoup de précautions.

 

Comment se constitue un démembrement ?

 

Jean-François CHABERT : Le démembrement peut être, soit d’origine légale soit, et le plus souvent, issu de la volonté d’une personne.

Dans le premier cas, il s’agit principalement de l’usufruit du conjoint survivant. Ce dernier par exemple, en vertu de la loi et en présence d’enfants issus du même lit, recueille toute la succession en usufruit sauf à opter pour le quart de la succession en pleine propriété.

Assez souvent, le démembrement proviendra d’une disposition expresse et volontaire. Ce démembrement volontaire peut être établi entre vifs sur la base d’une cession ou d’une donation.

S’agissant des donations, les cas les plus fréquemment rencontrés consistent, pour un propriétaire, à garder l’usufruit viager ou temporaire du bien et à donner la nue-propriété à ses successibles. On parle alors de donation avec réserve d’usufruit.

Enfin, sans entrer dans les détails techniques plus complexes, il convient de citer la possibilité de détenir, seul ou à plusieurs, les droits démembrés qu’il s’agisse de la nue-propriété ou même de l’usufruit.

Pour ce dernier, on rencontre le plus souvent des usufruits sur la tête d’une personne, mais on peut également rencontrer des usufruits successifs, c’est-à-dire permettant à plusieurs personnes de jouir de cet usufruit successivement.

Cette technique, devrait connaître un développement important compte tenu du besoin de transmission intergénérationnelle de certains patrimoines.

 

Au prochain épisode, nous parlerons des évaluations de biens dont la propriété est démembrée.

En attendant, notre équipe reste à votre disposition dans le cas où vous auriez des questions à ce sujet. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos Experts afin d’être conseillé sur la transmission de votre patrimoine. Contactez nous au 04 94 69 37 02.

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