Fiscalité et patrimoine : la vente de terrains à bâtir : qu’est ce qui nous attend pour 2015 ?

Du nouveau est apparu concernant la taxation des plus-values de cessions sur des terrains à bâtir (TAB). On note un allègement de l’impôt, de la part du gouvernement grâce aux modifications apportées par la loi de finance pour 2015.

 

Fiscalité sur la vente de terrains à bâtir

Ces modifications sont applicables depuis le 1er septembre 2014 et visent à relancer le marché de l’immobilier en France.

Attention cependant, cet assouplissement ne concerne que les plus-values privées et  non professionnelles (quand le terrain à bâtir  (TAB) est inscrit à l’actif d’un bilan).

Jean-François CHABERT - Fiscalité sur la vente de terrains à bâtir

 

Jean-François CHABERT, Expert-comptable, a répondu à nos questions afin d’éclaircir ce point très technique et parfois difficile à comprendre.

 

Pouvez-vous nous définir un TAB dans un régime de plus-values privées ?

 

J-F. CHABERT : Dans le langage fiscal, on définirait un terrain à bâtir (TAB) comme tout terrain sur lequel une construction peut être autorisée en application d’un plan local, d’un document d’urbanisme ou d’une carte communale, et tout ceci indépendamment de la surface  de construction autorisée et sans qu’il soit nécessaire d’apporter au préalable une modification des documents en cause.

Il existe cependant des exceptions ne répondant pas aux exigences énoncées avant, telles que les constructions et installations nécessaires à une exploitation agricole.

 

Comment est calculé cet impôt sur les plus-values du TAB ?

 

J-F CHABERT : Pour faire simple, les plus-values immobilières se calculent de la manière suivante :                           

 Prix de vente – prix d’achat ou la valeur vénale déclarée pour l’assiette des droits de donations ou de succession

Sur ces plus-values immobilières, vous devez pratiquer un abattement qui est déterminé en fonction du nombre d’années de détention. Plus le nombre d’années sera élevé plus votre impôt diminuera, de manière à réduire le caractère spéculatif de l’opération.

 

Quelles sont les nouveautés concernant les plus-values privées sur les TAB suite à la nouvelle loi de finance 2015 ?  
  

J-F CHABERT : Deux mesures exceptionnelles se sont distinguées, la première concerne l’abattement pour durée de détention et la seconde       l’abattement exceptionnel de 30%.

 Concernant la première mesure sur l’abattement de la durée de détention du bien.

La nouveauté constatée depuis le 1er septembre 2014, est qu’il n’y a plus de distinction entre les cessions des TAB ou les cessions des autres immeubles. 

Les abattements s’appliquent aux mêmes taux dans les deux cas.

La deuxième mesure quant à elle concerne l’abattement exceptionnel de 30% supplémentaire. Ce nouvel avantage vient annuler et remplacer celui qui était déjà en place depuis le 1er septembre 2013 et qui donnait le droit à 25% d’abattement exceptionnel sur les cessions d’immeubles autres que les terrains à bâtir.

Néanmoins ce dernier a été étendu jusqu’au 31 décembre 2016 pour certains immeubles destinés à être démolis et reconstruits en logement d’habitation lorsque ces derniers sont situés dans une zone urbaine dense.

Mais revenons au 30% d’abattement supplémentaire sur les cessions de terrains à bâtir (TAB) qui est applicable depuis 1er septembre 2014. Il impacte autant l’assiette de l’impôt sur le revenu que celle sur les prélèvements sociaux. En voici le détail :

Durée de détention du TAB Impôt sur le revenu (19%) Prélèvements sociaux (15,5%)
Moins de 6 ans 30% 30,000%
Entre 6 et 7 ans 34,20% 31,155%
Entre 7 et 8 ans 38,40% 32,310%
Entre 8 et 9 ans 42,60% 33,465%
Entre 9 et 10 ans 46,80% 34,62%
Entre 10 et 11 ans 51% 35,775%
Entre 11 et 12 ans 55,20% 36,93%
Entre 12 et 13 ans 59,40% 38,085%
Entre 13 et 14 ans 63,60% 39,24%
Entre 14 et 15 ans 67,80% 40,395%
Entre 15 et 16 ans 72% 41,55%
Entre 16 et 17 ans 76,20% 42,705%
Entre 17 et 18 ans 80,40% 43,86%
Entre 18 et 19 ans 84,60% 45,015%
Entre 19 et 20 ans 88,80% 46,17%
Entre 20 et 21 ans 96% 47,325%
Entre 21 et 22 ans 97,20% 48,48%
Entre 22 et 23 ans Exonéré 49,60%
Entre 23 et 24 ans Exonéré 55,90%
Entre 24 et 25 ans Exonéré 62,20%
Entre 25 et 26 ans Exonéré 68,50%
Entre 26 et 27 ans Exonéré 74,80%
Entre 27 et 28 ans Exonéré 81,10%
Entre 28 et 29 ans Exonéré 87,40%
Entre 29 et 30 ans Exonéré 93,70%
Plus de 30 ans Exonéré Exonéré

 

Y a-t-il des conditions pour pouvoir bénéficier de ces 30% d’abattement supplémentaire ?

 

J-F CHABERT : En effet, il existe des conditions applicables qui sont les suivantes :

  • Il est impératif que la promesse de vente ait été signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
  • La cession du terrain devra avoir été réalisé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle en cours de laquelle la promesse de vente a été signée autrement dit la vente devra être conclu devant notaire avant le 31 décembre 2017.

De plus, l’abattement de 30% spécifique aux TAB ne s’applique pas dans le cas des opérations suivantes :

  • Lors de la vente au profit d’un membre du groupe familial : conjoint et assimilé, ascendant ou descendant du cédant ou de l’un de ces personnes.
  • Lors de la vente au profit d’une personne morale dont le cédant, son conjoint ou assimilé, un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes, est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

 

Pourriez-vous nous donner un exemple concret afin de mieux comprendre l’application de ces nouvelles mesures ?

 

J-F CHABERT : Bien entendu, la fiscalité est un univers compliqué qui nécessite des cas concrets pour être parfaitement comprise.

Prenons l’exemple d’une personne vendant son terrain à bâtir (TAB) après 9,5 ans et faisant une plus-value de 100 000 €. Voici le calcul qui sera fait pour déterminer le montant total de l’impôt à payer.

Calcul de l’impôt sur le revenu :

L’abattement applicable dans ce cas présent est de 46,8% (cf. tableau ci-dessus) :

100 000 x 46,80 % = 46 800 €

Base imposable : 100 000 – 46 800 = 53 200 €

Impôt à régler : 53 200 x 19% = 10 108 €

 

Calcul de la partie prélèvement sociaux :

L’abattement applicable dans ce cas présent est de 34,62% (cf. tableau ci-dessus) :

100 000 x 34,62 = 65 380 €                             

Base imposable : 100 000 – 34 620 = 65 380 €

Impôt à payer : 65 380 x 15,5% = 10 133,90 €

Total de l’impôt de la plus-value du TAB à reverser : 10 108 + 10 133,90 = 20 241,90 €.

 Le cabinet Ballatore et Chabert est à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller au mieux pour vos projets concernant votre patrimoine. N’hésitez pas à prendre contact avec l’Expert-Comptable en charge de votre dossier au 04 94 69 37 02.

 

 téléchargez l'article sur la fiscalité des ventes de terrains à bâtir